Najemna pogodba je pogodba med najemodajalcem in najemnikom, s katero se najemodajalec zaveže prepustiti najemniku nepremičnino v rabo za določen čas in proti plačilu najemnine. Najemnik se zaveže plačevati najemnino in nepremičnino uporabljati v skladu s pogodbo.

Pogodba se  lahko sklene tudi za nedoločen čas. Najemna pogodba za nepremičnino se sklene v pisni obliki, lahko je v obliki zasebne listine, na kateri lahko po želji strank, notar tudi overi podpis strank, lahko pa se sklene v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa.

Prednost slednjega je ravno neposredna izvršljivost, ki pa se nanaša le na plačilo najemnine in stroškov, vezanih na oddajo nepremičnine (obratovalni in drugi stroški), ne pa tudi na izselitev najemnika zaradi nespoštovanja najemnih določil.

Najemna pogodba se lahko v primeru spora odpoveduje le pred sodiščem, s tožbenim zahtevkom za izpraznitev in izročitev stanovanja. Na podlagi pravnomočne sodbe se proti najemniku lahko vloži tudi predlog za prisilno izselitev, ki jo izvede sodni izvršitelj, postopek pa vodi izvršilno sodišče po skrajšanem postopku (če je bila pogodba sklenjena v obliki zasebne listine).

V primeru pa, če sta najemodajalec in najemnik pogodbo sklenila v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa, se z izdajo sklepa sodišča o izvršbi takoj dovoli, da izvršitelj izprazni stanovanje stvari in oseb prosto in ni potrebna predhodna tožba.

Bistvene sestavine najemne pogodbe:

• Označba najemodajalca in najemnika
• Predmet najema (nepremičnina)
• Trajanje najema
• Višina najemnine in način plačila
• Varščina (če je dogovorjena)
• Obveznosti najemodajalca:
  • Prepustitev nepremičnine v rabo najemniku
  • Vzdrževanje nepremičnine
  • Omogočanje mirnega uživanja nepremičnine
• Obveznosti najemnika:
  • Plačevanje najemnine
  • Redno vzdrževanje nepremičnine
  • Spoštovanje hišnega reda (če obstaja)
  • Obveščanje najemodajalca o poškodbah nepremičnine
  • Na koncu najema nepremičnino vrniti v istem stanju, kot jo je prejel